Vivir sin cédula de habitabilidad

Introducción y contexto

Ante esta pregunta la respuesta fácil es evidente: claro que sí, lo que no se puede es vivir sin comer o sin respirar.  Pero esta pregunta coloquial a lo que realmente se refiere es: “¿es legal vivir en un piso sin cédula de habitabilidad?” Existen matices y una casuística compleja a esta sencilla pregunta. En este artículo intentaremos simplificar y agrupar la casuística en tres grupos y valorar la repercusión en varios ámbitos (legalidad urbanística, legalidad en el ámbito del código civil, salubridad, seguridad estructural, etc.) Pero antes hablemos sobre el contexto:

¿Qué es una vivienda?

El concepto “vivir” no está recogido en ninguna normativa que regule la habitabilidad. ¿Entonces si la vivienda por definición es el lugar donde se vive cómo se puede saber si una entidad edificatoria tiene tal calificación?

No hay ninguna normativa urbanística, de construcción o de habitabilidad que defina el concepto vivir. Así que teniendo en cuenta que si pasamos más horas en el trabajo que en casa podemos considerar que vivimos más en la oficina, ¿por qué no tendría que tener cédula de habitabilidad ésta?

La respuesta es que los usos a los que se destinan los edificios, (y los pisos en casos de división horizontal) y los terrenos vienen definidos por el Plan General de Ordenación de los municipios. En esta definición de usos encontramos principalmente dos grupos: actividades económicas de servicio y ocio (comercios, oficinas, fábricas) y actividad de vivienda; también existen otras actividades como edificios de servicios públicos, parques, escuelas, etc. pero para el caso que tratamos las podemos poner en el primer grupo. Las actividades económicas se regulan en la normativa de actividades autonómica LPCAA o alguna ordenanza municipal y están más o menos definidas (bar restaurante donde se preparan y se sirven bebidas o no, con cocina de más o menos KW, con tantos metros cuadrados; actividad de pintado de coches, etc.) Sin embargo, la actividad de vivienda está regulada por una normativa que no es la de actividades, se regula en el Decreto de Habitabilidad. En el Decreto de habitabilidad no se define qué es vivir o habitar. Por lo tanto, teniendo en cuenta la clasificación en dos grupos de las actividades humanas, lo definiremos en negativo: de algún modo vivienda es todo lugar donde no compramos, no trabajamos, no estudiamos…

¿Qué normas principales regulan la vivienda en Barcelona?

  • El Plan General Municipal del 1976 de Barcelona

Se pueden encontrar las zonas donde el uso de vivienda está autorizado y en qué condiciones

  • Las Ordenanzas Metropolitanas de la Edificación a nivel metropolitano en Barcelona

Se definen superficies, requerimientos de confort, ventilación, iluminación

  • El Decreto de Habitabilidad 141/2012 y anteriores a nivel autonómico

Se define de forma similar a las ordenanzas metropolitanas las condiciones y superficies de las estancias, etc.

  • El Código Técnico de la Edificación a partir del 2006 a nivel estatal

La normativa que regula la edificación desde un aspecto constructivo, más técnico y científico que las normativas anteriores.

Debemos por tanto considerar que, si una entidad cumple con estas normas en las partes en que se refieren a vivienda entonces, seguro podrá considerarse plenamente vivienda. No obstante, es para viviendas de antes del 2006, lógicamente, no es necesario cumplir el CTE.

¿En una vivienda es obligatorio tener cédula de habitabilidad?

El decreto de habitabilidad del 2003 (no vigente hoy) había marcado un año límite de expedición de la cédula para las viviendas que no contaban con cédula de habitabilidad. Este límite se definía dependiendo del año de construcción del inmueble, siendo el año 2014 el límite máximo. El decreto vigente, 55/2009, define de forma explícita la obligatoriedad de que todas las viviendas tengas cédula de habitabilidad. También se define la condición que las viviendas de nueva construcción y las que hayan sufrido modificaciones en la superficie o se alteren las condiciones de habitabilidad deben disponer de cédula previamente a su ocupación.

Sí es obligatorio que la vivienda tenga cédula de habitabilidad, pero desde la ley de promoción económica 9/2011 se desliga la legalidad urbanística de la concesión de la cédula.

Estudiamos diferentes casos:

1. SÍ se puede clasificar urbanísticamente como una vivienda, pero NO tenga vigente la cédula de habitabilidad y SÍ reúna las condiciones de habitabilidad de cuando fue creada

Este caso es seguramente el más común, la cédula ha caducado o si la vivienda es de antes del 1984 año a partir del cual empieza a ser vigente el primer Decreto de Habitabilidad. En este caso sencillamente habría que realizar un certificado de habitabilidad y tramitar la cédula en el departamento de habitatge, es un servicio sencillo que tiene un precio muy ajustado.

2. Si NO se puede clasificar urbanísticamente como una vivienda y el uso no está permitido en la zona, pero SÍ tiene las condiciones de habitabilidad y NO tiene la cédula vigente

Sí el uso urbanístico de vivienda no está permitido es posible que se trate de una zona industrial o una zona comercial. En el primer caso se correría el riesgo que la vivienda fuese hasta cierto punto insalubre y habría que garantizar un mínimo de ventilación de salubridad, insonorización, aislamiento térmico para evitar las condensaciones y aparición de moho, por ejemplo.

Este caso contraviene la zonificación de usos a escala urbana. Debido a que puede resultar peligroso para la población y podría sentar un precedente ya que el suelo industrial es más barato que el de zona residencial, el ayuntamiento podría ejercer su derecho ha restablecer la legalidad urbanística y emprender acciones coercitivas.

2. NO se pueda clasificar como urbanísticamente una vivienda aunque el uso está permitido en la zona y SÍ reúna las condiciones de habitabilidad

Estamos hablando de un local en una zona residencial, que normalmente cuenta con unas condiciones que casi satisfacen el Decreto de Habitabilidad aunque es necesario una pequeña reforma.

Puede ser que nuestro local, que no tiene ni la calificación de uso vivienda ni las condiciones estén adaptadas a la normativa sí que pueda convertirse en un uso de vivienda legalmente. Para ello se necesitará realizar un proyecto de cambio de uso.

Conclusión

Dada la profusión de normativa y extensa casuística. Podemos establecer al final de este artículo unas preguntas y respuestas de las que sí podemos estar seguros:

¿Es legal vivir en una vivienda?

Evidentemente sí

¿Es legal vivir en un local?

Nosotros creemos que no es ilegal. Pero depende de la interpretación de la normativa.

¿Puedo alquilar un local como vivienda?

Por supuesto que no, además esto supone un delito. La Ley del Derecho a la vivienda 18/2007 si contempla específicamente como una infracción muy grave el alquilar un local como vivienda.

En nuestra trayectoria profesional no hemos apreciado ningún desalojo ni mecanismo sancionador instado por comunidades de vecinos ni por ayuntamientos contra habitantes de locales sin cédula de habitabilidad. Siempre y cuando el piso o local sea de la propiedad del morador; en caso contrario estaríamos hablando de una ocupación.

Coloquialmente se puede decir que en la práctica uno puede vivir prácticamente donde le plazca siempre y cuando la propiedad sea suya y si con el ejercicio de esta actividad no molesta o pone en peligro a terceros ni bienes materiales y si no menoscaba los derechos comunitarios o de terceros.

Por encima de todas las reflexiones y casos concretos, debemos tener en consideración que, para conceder la cédula de habitabilidad, un arquitecto previamente debe hacer una inspección a la vivienda y en ese momento analiza las condiciones de solidez, salubridad, las condiciones constructivas y de habitabilidad en general. Así que, de todos modos, la cédula de habitabilidad es garantía de que una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad necesarias para vivir de una manera saludable. Igual que es conveniente para nuestra salud que un médico nos haga revisiones periódicas, para la salud de nuestra casa no está de más que un arquitecto la inspeccione, al menos cada 15 años (que es el periodo de validez de la cédula).

 

 

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