La superficie construida

Este artículo tiene como objeto aclarar cómo se puede calcular la superficie construida de un edificio en Barcelona, según diferentes definiciones.

Ante la pregunta ¿Cómo se calcula la superficie construida de un edificio? tenemos que saber que la respuesta es “Depende de para qué”

Ya que no es lo mismo si queremos saber la superficie construida para justificar operaciones urbanísticas que para inscribir o declarar un inmueble en el Catastro.

Vamos a ver a continuación las diferentes definiciones que nos podemos encontrar según que normativa o organismo la defina:

Según la R.A.E.

Si buscamos superficie (superficie a secas porque no hay resultados para la precisión “construida”) en el diccionario esta palabra nos da dos acepciones interesantes de las seis:

  1. f. Fís. Magnitud que expresa la extensión de un cuerpo en dos dimensiones, longitud y anchura, y cuya unidad en el sistema internacional es el metro cuadrado (m2).
  2. f. Geom. Medida de una superficie.

Estas acepciones son lo que comunmente se entiende por superficie, sin embargo, para realizar operaciones urbanísticas que implican un poco más de precisión hay que concretar un poco más este parámetro y matizarlo. Por ejemplo: cuál es la diferencia entre superficie construida y superfície construida, ¿se cuenta como superficie construida un patio de instalaciones? ¿se cuenta como superficie construida una escalera? ¿se cuentan los balcones? ¿Y las terrazas? ¿Cuál es la diferencia entre superficie construida y computable?

Según la normativa urbanística del Plan General Metropolitano de Barcelona

En las O.M.E. Ordenanzas Metropolitanas de la Edificación del P.G.M del 1976 el artículo 180, referente a la densidad máxima de viviendas define la superficie construida de esta manera (lógicamente, esta superficie construida, al estar referida al número máximo de viviendas, sólo será válida para este fin):

Artículo 180 – Número máximo de viviendas

(…)

2. A los efectos de este artículo se entiende por superficie construida del edificio la comprendida entre los cerramientos exteriores. Se incluyen los cuerpos salientes semicerrados, se computan en un 50 por 100 de su superficie los cuerpos salientes abiertos y se excluyen los patios de luces y de ventilación y los sótanos.

En Barcelona existe una modificación del artículo 180 (la modificiación del 2004):

(…)

2. A los efectos del presente artículo, en las zonas de casco antiguo y de densificación urbana, se entiende por superficie construida del edificio, en actuaciones de nueva planta, la comprendida entre los cerramientos exteriores. Se incluyen los patios de luces y de ventilación y se excluyen los cuerpos salientes, la superficie de planta baja que exceda la profundidad edificable, y los sótanos. –Obsérvese que se incluyen patios de luces, etc. estas condiciones por tanto son sólo válidas para obtener la superficie construida para el cálculo del número máximo de viviendas –
3. En el resto de zonas, para el cálculo de la superficie construida del edificio, se adoptarán los mismos criterios que establecen las Normas urbanísticas del Plan general metropolitano para el cómputo de la edificabilidad.

Para parámetros urbanísticos como la edificabilidad tomaremos esta definición como válida (incluyendo patios interiores, excluyendao balcones, etc.) Sin embargo, es confuso por ejemplo si se descontaran buhardillas por debajo de una altura libre de 1,50 m. El sentido común y la observación de otras normativas nos dice que sí.

Como veremos más adelante la definición del catastro es más precisa ya que matiza que para considerar superfície construida el espacio debe tener una altura superior a 1,50 m.

Según las NNUU del Plan General de Zamora

Para comparar un poco más allá hemos buscado por internet algún otro plan que hiciese una definición de la superficie construida más independiente y no subordinada a otro concepto, como en el caso de Barcelona a el número máximo de viviendas.

En el artículo 24 en el punto 2 se dice:

Se entiende por superficie construida la del suelo de la edificación por planta delimitada por el perímetro exterior incluidos todas las escaleras y elementos comunes. Asimismo incluirá la superficie total del suelo de los cuerpos salientes cerrados, la mitad de los abiertos y la mitad de la superficie de los entrantes  – esta ultima frase es curiosa, los entrantes se contabilizan al 50%, en el catastro se contabilizaría al 100% y creemos que en el departamento de urbanismo de  Barcelona también opinarían lo mismo – Se excluye la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 metros

Según el catastro

El catastro hace una definición clara de este concepto pero hace matices, el concepto que define no es la “superficie construida” sino la “superficie catastral construida”, es un concepto que se parece a lo que habitualmente se llama “superficie computable”, ya que a la superficie se de hacen ciertos descuentos, en función de si los espacios están cerrados por más de tres lados o no, si están cubiertos o no, dependiendo de la altura que tengan, etc.

La superficie construida total del bien inmueble es la suma de la superficie catastral construida de la parte privativa del mismo más la parte correspondiente de la superficie de elementos comunes.

  • La superficie catastral construida de la parte privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
    Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.
    En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
  • La superficie de elementos comunes atribuida a cada bien inmueble se publica en la SEC a título informativo y es un reparto aproximado de la superficie total de elementos comunes de la propiedad a cada uno de los bienes inmuebles de la misma, a los solos efectos de su valoración catastral.

 

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