El Programa de Rehabilitación. Ponerse en forma después de la ITE

1.    Marco normativo

Desde el año 2015 la administración del gobierno central decidio implementar medidas de prevención y mejora para la correcta conservación de los edificios ya construidos. Mediante el decreto 67/2015 de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante inspecciones técnicas del edificio; se busca mejorar la seguridad, accesibilidad y eficiencia energética del edificio. Este decreto recoge la obligatoriedad de la redacción y entrega a la administración de los documentos ITE y del Programa de Rehabilitación de un edificio.

La aprobación de un Programa de Rehabilitación de un edificio es una obligación de la propiedad a partid del momento en el que dispone de un informe técnico del edificio (ITE) que recoja la existencia de deficiencias. El Programa de Rehabilitación es el documento base necesario para aprobar un programa de intervención valorado y de su existo depende la garantía de conservación, mantenimiento y rehabilitación de un edificio.

2.    Descripción del Programa de Rehabilitación

2.1 En qué consiste

El Programa de Rehabilitación forma parte del conjunto de documentos que componen el Libro del Edifico. La función del programa de rehabilitación es prever una planificación de las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y mejoras a realizar en un edificio con deficiencias arquitectónicas o técnicas. Las intervenciones planificadas deben estar enfocadas en incrementar los estándares de calidad en lo que se refiere a la seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética del edificio.

El programa de rehabilitación está compuesto por un conjunto de documentos mediante los cuales, los propietarios tendrán una visión global de las intervenciones necesarias para rehabilitar su edificio y de los costes orientativos para que esta rehabilitación sea llevada a cabo.

2.2 Qué pasos hay que dar hasta la rehabilitación total

Una rehabilitación total de un edificio consiste en realizar obras de mejora que permitan al edificio obtener las cualidades mínimas en seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética. A continuación, se exponen los seis pasos necesarios en toda rehabilitación.

  • Diagnostico: mediante el estudio realizado previamente en la redacción del informe técnico del edificio ITE, se debe realiza un listado de todas las deficiencias o anomalías detectables. Los técnicos responsables del informe técnico son los responsables de estudiar todas las deficiencias con el objetivo de valorar la gravedad y los riesgos que generan cada una.
  • Plan de rehabilitación: Con el listado de deficiencias del informe técnico como base se procede a la realización de propuestas técnicas para corregir y/o mejorar las deficiencias detectadas, incluyendo los plazos de ejecución orientativos y sus costes aproximados.
  • Proyecto de rehabilitación (si procede): No siempre hay que redactar un proyecto, aunque muchas veces no es obligatorio pero es recomendable. Siguiendo las propuestas del plan de rehabilitación se expresa con todo tipo de documentación las soluciones constructivas a realizar mediante los siguientes documentos; memoria, planos, mediciones, presupuesto y pliegue de condiciones.
  • Cierre de contratos y presupuestos: Con el proyecto de rehabilitación finalizado se solicita presupuesto para las obras a diversas empresas. Nosostros somos expertos en gestión de obras  (comparamos presupuestos, aclaramos detalles técnicos con los constructores, redactamos contratos y establecemos plazos de entrega y control) aunque si se trata de algo relativamente sencillo (una reparación pequeña) lo podría hacer un particular o la misma comunidad si ya tiene experiencia. Siempre debe ceñirse estrictamente al proyecto, dirección técnica y normas urbanísticas correspondientes.
  • Ejecución de las obras: Siguiendo las pautas del proyecto de rehabilitación y bajo la dirección técnica del técnico responsable se ejecutan las obras para subsanar o mejorar los elementos del edificio que deben ser rehabilitados.
  • Certificado final de obra: al terminar los trabajos el técnico responsable de la ejecución debe valorar el estado de la rehabilitación y determinar si esta ha sido correctamente ejecutada, en caso afirmativo será el encargado de acreditar la correcta ejecución de las mejoras y el final de las obras.

2.3 Documentación que contiene el Programa de Rehabilitación

  • Identificación y datos previos

Antes de redactar el programa debe realizarse una correcta identificación del edificio y de sus sistemas constructivos, permitiendo una buena valoración del estado actual del inmueble y la gravedad que representa cada una de sus deficiencias. Con el informe técnico del edificio ITE como base, se realiza un análisis de las deficiencias y las prioridades de reparación de estas. Buscando siempre priorizar la seguridad, la salubridad, accesibilidad, eficiencia energética y las necesidades de los usuarios; en este orden.

  • Propuestas y fases de intervención

Deben redactarse propuestas de mejora para cada una de las deficiencias encontradas y realizar una programación en el tiempo de cada una de las mejoras que garantice que se da prioridad a las deficiencias relevantes.

  • Planificación financiera

Mediante las mejoras propuestas y su planificación en el tiempo debe realizarse un estudio aproximado de los costes de las obras de mejora para garantizar que, llegados el momento de la ejecución de las obras, los fondos reservados serán suficientes para afrontar los gastos previstos.

  • Aprobación, firma del plan de rehabilitación y entrega

Una vez finalizados todos los documentos el técnico supervisor y la propiedad del inmueble deberán aprobar y firmar el conjunto de los documentos. Finalmente será la propiedad la encargada de custodiar el plan de rehabilitación junto con el resto de documentación que compone el libro del edificio.

3.     Ejemplo de Programa de Rehabilitación

 

EJ 1.     IDENTIFICACIÓN

EJ 1.1  IDENTIFICACIÓN DEL EDIFICIO

Ubicación: Calle XXXXXX, Hospitalet de Llobregat. CP: 08902, Barcelona.

Ref. Catastral: XXXXX101 DF2870A

Por discrepancias con los datos propuestos en el catastro la dirección del edificio no coincide con el edificio evaluado.

EJ 1.2  IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD

Régimen jurídico de la propiedad: Propiedad horizontal.

Titular: Comunidad de propietarios de XXXXX 3.                   NIF/CIF: XXXXX802M

Representante: Miquel XXXXXXXXXXX                                  NIF/CIF: XXXXX802M

EJ 1.3  IDENTIFICACIÓN DEL TÉCNICO RESPONSABLE

Técnico: ITE ARQUITECTES                                              NIF/CIF: XXXXX802M

Titulación: Arquitecto

Colegio profesional: COAC                                                        núm colegiado: 55403

Dirección: Paseo compte Vilardaga nº15, Sant Feliu de Llobregat. CP: 08980, Barcelona.

EJ 1.4  INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFIO DE REFERENCIA

Código del informe: AAAC7696                                                   fecha de emisión: 26/06/2017

Técnico redactor: ITE ARQUITECTES                                   NIF/CIF: XXXXX802M

Titulación: Arquitecto

Colegio profesional: COAC                                                        Núm. colegiado: XXXX

EJ 1.5  CERTIFICADO DE APTITUD DE REFERENCIA

Núm. de expediente: XXXXCAXXXX

Cualificación del certificado: Apto Cautelarmente/ Apto provisional / Apto

Vigencia límite del certificado de aptitud: XX/XX/XXXX

EJ 2. DATOS PREVIOS

EJ 2.1  DATOS OBTENIDOS DEL CERTIFICADO DE APTITUD DEL EDIFICIO

        LOCALITZACIÓN CUALIFICACIÓN DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS
Muy Graves      
Graves Importantes Leves
Con medidas cautelares ejecutadas Con medidas cautelares ejecutadas
ESTRUCTURA Cimentación
Estructura vertical
Estructura horizontal X
Estructura de cubierta
Estructura de escaleras
ENVOLVENTE Cerramientos verticales: Fachadas medianeras y huecos X X
Acabados de fachada  X X
Carpintería exterior y cerramientos X
Elementos adosados a fachada
Otros elementos de fachada X
Terrazas y cubiertas planas X
Cubiertas inclinadas X
INSTALACIONES Instalación de fontanería
Instalación eléctrica X
Instalación de saneamiento X
Instalación del gas
Instalación de ascensor
Otras instalaciones
OTROS Otros subsistemas constructivos X

2.2  LISTADO DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS

Núm. De deficiencia en informe ITE Definición de la deficiencia Gravedad
D1 Cuadro de fisuras verticales en la fachada de patio de luces 1 Importante
D2 Armado de barandilla de hormigón en cubierta en oxidación Leve
D3 Falta de mantenimiento desagüe de la cubierta principal Leve
D4 Ausencia de goterón en cubierta de la caja de escalera Leve
D5 Ausencia de rejilla de protección en bajante Leve
D6 Fisuras en el acabado exterior de fachada de patio de luces 1 Leve
D7 Cable de instalaciones desordenado en cubierta Leve
D8 Filtraciones de cubierta Importante
D9 Carpintería exterior en estado de pudrición  Leve
D10 Perdida de revestimiento en fachada de patio de luces 2 Importante
D11 Fisuras en el patio de luces 1 Leve
D12 Grieta horizontal en fachada de patio de luces 1 Importante
D13 Humedades de filtración en cubierta Importante
D14 Oxidación generalizada de barandillas en patio de luces 2 Leve
D15 Oxidación armado en canto de forjado con caída de acabado Importante
D16 Ausencia de alfeizar en las ventanas de la fachada principal Leve
D17 Desagüe obstruido en el patio de luces 3 Leve
D18 Filtración en codo de bajante Leve
D19 Incumplimiento del REBT del 2002, cables sin entubado Leve

2.3 PLAZO MAXIMA PARA LA APROBACIÓN del PROGRAMA DE REHABILITACIÓN

Debido a que la fecha de recepción del informe ITE por parte de la propiedad fue el 28/06/2017. El plazo máximo para la aprobación del programa de rehabilitación queda fijado para el 28/06/2018.

3.     PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN

3.1  PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN ELEMENTOS ESTRUCTURALES

Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
 

 

 

 

3.2  PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN ELEMENTOS DE LA ENVOLVENTE

Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I1. Patio de luces 1. Saneamiento y reconstrucción de acabado de las fachadas del patio de luces 1 mediante picado de acabado hasta estrato resistente del paramento, seguido de la aplicación de una nueva capa de acabado de mortero de cemento, finalizando la aplicación de pintura de acabado. Diferida en el tiempo  

 

 

3500€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I2. Patio de luces 2. Tratamiento superficial de protección anticorrosiva en el armado visible en el patio 2, seguido de una capa de acabado de la zona con mortero de reparación, finalizando con una aplicación de pintura de acabado. Urgente  

 

 

800€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I3. Cubierta principal. Tratamiento superficial de protección anticorrosiva en el armado visible de la barandilla en cubierta, seguido de una capa de acabado de la zona con ausencia de con mortero de reparación, finalizando con una aplicación de pintura de acabado. Diferido en el tiempo  

 

 

250€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I4. Patio de luces 2. Tratamiento superficial de protección anti-oxidación en los elementos metálicos adosados a la fachada del patio de luces 2, seguido de un acabado con pintura protectora frente a la corrosión. Diferida en el tiempo  

 

500€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I5. Cubierta principal Mantenimiento y limpieza de los sumideros de la cubierta principal. Diferida en el tiempo  

100€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I6. Cubierta principal Instalación de lámina asfáltica para la impermeabilización de la cubierta principal. Urgente  

5600€

3.3  PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN ELEMENTOS DE LAS INSTALACIONES

Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I7. Patio de luces 3. Desobstrucción del sumidero del patio de luces 3, con posterior instalación de un nuevo sumidero. Diferida en el tiempo  

 

500€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I8. Patio de luces 1. Instalación de rejilla de protección contra la intrusión de elementos o insectos en la coronación del bajante del patio de luces 1. Urgente  

 

280€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I9. Núcleo de escalera Colocación de un nuevo codo de bajante, con una nueva fijación a la bajante y el colector correcta. Urgente  

 

400€

 

3.4  PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN OTROS SISTEMAS

Niveles de prioridad (Inmediata, urgente, diferida en el tiempo)

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I10. Cubierta principal. Canalización de los cables de instalaciones en cubierta, mediante entubado fijo de los cables por los paramentos verticales. Diferida en el tiempo  

 

400€

 

Núm. intervención Localización Descripción de la propuesta Prioridad Coste estimado
I11. Planta Baja. Entubado de los cables de la instalación eléctrica que discurren por las zonas comunes en busca del cumplimiento del REBT del 2002 Urgente  

 

900€

4.     FASES DE INTERVENCIÓN EN FUNCIÓN DE LA PRIORIDAD

4.1  FASE 1

Intervenciones que realizar durante la FASE 1 Coste aproximado Inicio previsto Duración prevista Final de obra previsto
I6 5600€ Enero 2019 3 meses Abril 2019
I7 600€ Enero 2019 1 mes Febrero 2019
I9 600€ Enero 2019 1 mes Febrero 2019

Coste estimado y aproximado de las obras: 6800€

Coste estimado y aproximado de los honorarios profesionales: 1800€

Coste estimado y aproximado de las tasas y autorizaciones administrativas: 400€

Coste estimado y aproximado para imprevistos: 1000€

COSTE TOTAL de la FASE 1:  9.100€

 4.2 FASE 2

Intervenciones que realizar durante la FASE 2 Coste aproximado Inicio previsto Duración prevista Final de obra previsto
I1 3500€ Enero 2021 1 mes Febrero 2021
I2 1000€ Enero 2021 1 mes Febrero 2021
I3 250€ Enero 2021 1 mes Febrero 2021
I8 180€ Enero 2021 1 mes Febrero 2021

Coste estimado y aproximado de las obras: 4930€

Coste estimado y aproximado de los honorarios profesionales: 1400€

Coste estimado y aproximado de las tasas y autorizaciones administrativas: 400€

Coste estimado y aproximado para imprevistos: 500€

COSTE TOTAL de la FASE 2: 7.230€

4.3 FASE 3

Intervenciones a realizar durante la FASE 2 Coste aproximado Inicio previsto Duración prevista Final de obra previsto
I4 600€ Enero 2022 1 mes Febrero 2022
I5 100€ Enero 2022 1 mes Febrero 2022
I10 400€ Enero 2022 1 mes Febrero 2022
I11 900€ Enero 2022 1 mes Febrero 2022

Coste estimado y aproximado de las obras: 2000€

Coste estimado y aproximado de los honorarios profesionales: 600€

Coste estimado y aproximado de las tasas y autorizaciones administrativas: 0€

Coste estimado y aproximado para imprevistos: 0€

COSTE TOTAL de la FASE 2: 2.600€

 4.4 COSTE TOTAL DE LAS FASES DE INTERVENCIÓN

El total de todas las fases previstas en un periodo de cuatro años es de 18.930€.

Con el conjunto de actuaciones propuestas en este documento, se pretende alcanzar los niveles de seguridad, salubridad y accesibilidad necesarios para el correcto desarrollo de la función destinada para el edificio, viviendas.

 5.     PLANIFICACIÓN FINANCIERA PARA LAS OBRAS DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓN

5.1  FONDOS ECONÓMICOS EXISTENTES PARA LLEVAR A CABO LA REHABILITACIÓN

En el momento de la redacción del programa de rehabilitación la comunidad dispone de fondos reservados para las obras de rehabilitación de   5200€

 

5.2  SUBVENCIONES

5.2.1        SUBVENCIONES SOLICITADAS

Nombre de la Subvención Fecha de petición Fondos solicitados
Ayudas a Obras no estructurales 08/03/2018 7.572,00€

5.2.2        SUBVENCIONES OTORGADAS

Nombre de la Subvención Fecha de otorgación Fondos otorgados
Ayudas a Obras no estructurales 21/09/2018 4.732,50€

5.3  SISTEMAS DE FINANZACIÓN ADICIONALES

Importe necesario de financiamiento para la ejecución de la rehabilitación   XXXX€

En el siguiente cuadro se desglosan los métodos de financiación escogidos.

Importe que financiar Forma de financiamiento
8997,50€ Derramas

5.4  PLANIFICACION DE LA FINANCIACIÓN

5.4.1        PLANIFICACIÓN DE LA FINANZACIÓN DE LA FASE 1

Cuadro de derramas para la Fase 1:

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Set. Oct. Nov. Dic.
2018 225€ 225€ 225€

Cuadro de tesorería para la Fase 1:

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Set. Oct. Nov. Dic.
2018 Ingressos 225€ 225€ 225€
Despeses
Tresoreria 9957,5€ 10.157,50€ 10382,50€ 10.607,50€

5.4.2        PLANIFICACIÓN DE LA FINANZACIÓN DE LA FASE 2

Cuadro de derramas para la Fase 2:

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Set. Oct. Nov. Dic.
2019 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
2020 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€

Cuadro de tesorería para la Fase 2:

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Set. Oct. Nov. Dic.
2019 Ingressos 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
Despeses   9100€
Tresoreria 1732,50€ 1957,50€ 2182,50€ 2407,50€ 2632,50€ 2857,50€ 3082,50€ 3307,50€ 3532,50€ 3757,50€ 3982,50€ 4207,50€
2020 Ingressos 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
Despeses
Tresoreria 4432,50€ 4657,5€ 48882,50€ 5107,5€ 5332,50€ 5557,50€ 5782,5€ 6007,50€ 6232,50€ 6457,50€ 6682,50€ 6907,50€

5.4.3        PLANIFICACIÓN DE LA FINANZACIÓN DE LA FASE 3

Cuadro de derramas para la Fase 3:

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Set. Oct. Nov. Dic.
2021 325€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€

Cuadro de tesorería para la Fase 3:

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Set. Oct. Nov. Dic.
2021 Ingressos 325€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
Despeses 7230€
Tresoreria 2,5€ 227,5€ 452,5€ 677,5€ 902,5€ 1127,5€ 1352,5€ 1577,5€ 1802,5€ 2027,5€ 2252,5€ 2477,5€
2022 Ingressos 122,50€
Despeses 2600€
Tresoreria 0€

6.     SUPERVISIÓN DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓN

El programa de rehabilitación aquí expuesto a sido aprobado por la propiedad y supervisado por el técnico que lo suscribe. En base al artículo 10c del Decreto 67/2018, la propiedad tiene la obligación de constituir fondos reservados específicos para afrontar los gastos derivados de la ejecución de las obras descritas y aprobadas en este Programa de Rehabilitación.

Autor del Programa de Rehabilitación

Nombre:  ITE ARQUITECTES                NIF: XXXXX802M                En calidad de: Técnico cualificado

Firma:

 

La propiedad o el Representante de la Comunidad de Propietarios

Nombre:    xxxxxxxxxx                 NIF:       xxxxxxxxxx                     En calidad de: Presidente

Firma:

 

 

 

 

 

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